深圳房屋拆迁律师:遇到拆迁评估,一定要注意这些细节

　　在现实生活中房屋拆迁的情形是非常多的，而对房屋进行拆迁的时候，就需要对被拆迁的房屋进行评估，确定被征收房屋的价值，从而进行经济补偿，那么遇到拆迁评估,应该注意的几类基本问题?下面由深圳房屋拆迁律师为读者进行相关知识的解答。

　　一、评估三原则

　　1、独立发展原则，即房地产企业评估管理机构和评估工作人员与房屋征收的双方之间无利害关系，在房屋评估教学活动中不受房屋征收部门、拆迁户及其他任何一个单位、个人信息影响，凭自己的专业理论知识、经验和职业首先需要进行分析评估；

　　2、客观原则，即评估机构和评估人在评估过程中只应尊重事实，不存在任何个人感情、好恶，实事求是。

　　3、公正原则，即评估机构和评估人员在评估中对所有人一视同仁，不得偏袒任何一方，应当依照法律和事实作出公正的评估。

　　二、房屋进行评估企业基本程序

　　1、确定我国房地产企业评估管理机构名录并予以公布

　　《国有土地房屋征收评估办法》第四条："房地产价格评估机构由拆迁户在规定时间内协商确定； 在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织拆迁户按照少数服从多数的原则进行表决，或者采取抽签、抽签等随机方式。 具体办法由省、自治区、直辖市制定。“如在北京市，根据《北京市国有土地房屋征收房地产价格评估机构遴选办法》第八条”，区县房屋征收部门应当在《市住房和城乡建设委员会关于遴选房地产价格评估机构的通知》网站上公布征收范围内的房屋。符合条件的房地产价格评估机构可以在通知规定的登记期限内向区、县房屋征收部门提出书面申请。区、县房屋征收管理部门按照本办法审核后，应当在征收范围内公布，并在市住房城乡建设委员会网站上公布，由拆迁户协商选择。"

　　2、确定不动产估价师机构

　　房屋征收部门与拆迁户协商评估机构，由协商达成一致的评估机构进行评估；协商不成的，房屋征收部门可以在公布的机构中投票，通过产生的多数意见选择房地产价格评估机构。如果不能通过投票形成多数意见，则采用抽签方式选出。

　　3、签订评估合同

　　房地产市场价格进行评估管理机构选定后，由房屋征收企业部门与被选定的房地产产品价格风险评估研究机构通过签订房屋征收评估委托合同，房屋征收部门在合同签订之后规定的期限内，向房地产行业价格评估金融机构出具房屋征收评估委托书。

　　4、提交评估报告

　　房屋评估前，房屋征收部门应当组织对房屋征收范围内房屋的所有权、位置、用途、建筑面积等进行调查登记，明确评估对象。

　　房地产估价机构签订房屋征收评估委托合同后，应当制定估价工作方案，并送房屋征收部门备案。房地产估价机构应当指派足够数量的注册估价师和辅助人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋的情况，拍摄反映被征收房屋内外情况的照片和其他影像资料，制作实地查勘记录并妥善保管。房屋征收部门、被拆迁人和注册房地产估价师应当在实地勘测记录上签名或者盖章确认。

　　房屋征收管理部门可以收到评估研究机构分户的初步评估工作结果后，应当在征收范围内向拆迁户公示。公示期间，房地产市场价格风险评估机构人员应当合理安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果数据进行施工现场说明解释。存在一些错误的，房地产价格评估机构应当修正。

　　5、评估异议复核

　　为保证评估结果的客观公正，根据《国有土地房屋征收补偿规定》和《国有土地房屋征收评估办法》的规定，拆迁户或房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内， 向房地产价格评估机构申请审核评估。

　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告中存在的问题。

　　原房地产市场价格风险评估管理机构企业应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估研究结果数据进行分析复核。复核后，改变原评估调查结果的，应当重新出具评估报告；评估结果我们没有发生改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　拆迁户或者通过房屋征收部门对原房地产市场价格风险评估管理机构的复核工作结果有异议的，应当自收到复核调查结果产生之日起10日内，向被征收房屋建筑所在地评估研究专家委员会提出申请鉴定。拆迁户对征收拆迁补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条：“房屋征收相关部门与拆迁户在征收征地补偿安置设计方案分析确定的签约期限内达不成拆迁补偿标准协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收不同部门报请作出房屋征收环境决定的市、县级以上人民对于政府应该依照本条例的规定，按照我国征收征地补偿安置方案发展作出经济补偿机制决定，并在房屋征收一定范围内予以公告。补偿能力决定我们应当建立公平，包括本条例第二十五条第一款明确规定的有关征收拆迁补偿网络协议的事项。拆迁户对征收拆迁补偿决定不服的，可以提高依法申请行政复议，也可以实现依法提起行政法律诉讼”。

　　6、评估鉴定

　　专家委员会的评审和专家组的评审结果应根据多数人的意见形成，不同意见应在表决记录中注明。

　　指导专家组评估工作的法律、房地产、城乡规划等领域的专家，不参加评估结果的表决。

　　评估报告的评估结论应当明确具体。结论鉴定分为三种：鉴定报告可以采纳，鉴定报告有错误后需要修改，鉴定报告有重大错误后需要重新评估。

　　鉴定研究结论为评估工作报告有差错或者一个重大差错的，应当指明具体差错，阐明认定事实、理由和有关国家法律、法规、技术进行规范、标准问题及其他政策可以依据，提出修改设计要求。

　　结论：经鉴定专家委员会复核后，鉴定结论送达拆迁户，拆迁户对拆迁补偿仍有异议的，按照补偿协议的处理方式处理。

　　解读： 房屋征收相关房屋评估比较专业，由于本文的局限性，只介绍房屋评估的要点，如果真的想在诉讼中公平公正地进行房屋拆迁补偿，也需要专业的拆迁律师参与处理。如果需要帮助，您可以咨询深圳房屋拆迁律师。