深圳房产合同律师分析商品房销售合同是否有效？

　　案情简介

　　2011年6月，王与A公司签订合同，订购A公司开发建设的房屋，并通过银行抵押贷款支付房价。2013年4月，双方同意终止合同，并签订了《终止商品房销售合同协议》。协议规定，王与A公司合作，完成与退房相关的所有程序，商品房符合正常销售条件，返还首付款；部分贷款利息由王承担。后来，由于商品房销售合同未终止备案，王没有退还首付款；2014年2月，王起诉法院终止商品房销售合同。返还首付款和银行抵押贷款利息，并返还住房契税。

　　案件焦点

　　1.双方签订的终止协议是否为格式合同。

　　2.解除协议的有关规定是否加重了一方的责任或者排除其主要权利，应当认定为无效。
 

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　　法院判决

　　一审判决：1.确认王与A公司签订的《商品房销售合同》终止。2.A公司返还王的购房首付和利息。3.A公司返还王的契税。4.A公司赔偿王因抵押贷款支付的利息。案件受理费由A公司承担。

　　二审法院判决：维持一审判决第1、2，撤销一审判决第3、4项。

　　深圳房产合同律师点评

　　从形式上看，终止协议是由a公司提供的。重复适用的文本被认定为格式合同。《最高法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房销售合同终止后，卖方应分别将收到的购房贷款和购房款的本息返还给担保权人和买受人。

        但是，合同双方仍可自由处分购房款和利息返还，并达成协议。因此，王与a公司在终止协议中关于贷款利息的协议不应被视为增加了王的责任或排除了其主要权利，应按照协议的协议处理。对于商品房销售合同的备案和撤销，a公司与王协议由王配合a公司备案和撤销。二审法院认为，在只有取得法院文件才能终止备案的情况下，a公司仍主张王不履行首付协议，不符合首付协议的协议。如果合同中没有协议或协议不明确，则应按照法律规定承担。根据法律规定，利息属于法定成果。返还首付款时，利息应一起返还。