疫情中房租能否减免？深圳房产合同律师为您解答

　　律师法律研究视角解读：疫情中房租能否减免？租赁服务合同管理能否解除？这些问题自己处理时会比较麻烦，这个时候往往需要律师提供法律方面的帮助。下面深圳房产合同律师就来为您讲解相关问题，希望对您有所帮助。

　　注：本文“疫情”这个方法单一影响因素可以作为一种法定事由时，减免租赁的具体相关法律理论依据，同时不考虑合同已有研究明确约定（按照合同约定操作系统即可）或者出租人同意减免租金的情况。

　　一、相关背景

　　自2020年1月武汉新冠肺炎疫情暴发以来，全国高度重视，从中央政府到基层组织和社会个人，自上而下采取各种措施，减缓疫情蔓延。 春节不出门、不聚餐、进行网上拜年、勤洗手、外出消毒等各种措施。 这一系列措施给人们的正常生活带来了严重的影响，其中影响最大的是学校开放的延长、职工重返工作岗位的延长、部门娱乐场所的临时关闭等。 在这种“特殊情况”下，租客所租用的房屋、店铺等，会有到期、延期、续租等期限，租客的租金可否减免？ 租赁合同在此期间能否终止？ 这些问题能在法律上得到回答吗？

　　众所周知，在2003年非典型肺炎流行期间，上海市国土资源房屋局发布的《关于防治非典型肺炎流行期间有关减免房租问题的通知》第三条、第四条和第六条明确规定，内容如下：

　　第三条 商业、服务业、餐饮业、娱乐活动场所等受疫情发展影响企业经营管理困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务工作收入水平低于正常生产经营50％以上的，并经市或区县商业环境行政主管部门可以认定的单位。

　　第四条租赁城市、区、县属于国有经营性用房以外的经营性用房的，租赁双方应协商减租/免租金额或延期支付租金。

　　第六条凡减免企业租金的，租赁公司双方应签订税收减免租金管理协议，并由出租方在当日向区县国土房管局备案，其中一个属于中国涉外经济租赁地向市国土房管局备案。

　　二、在疫情中，减免房屋建筑租金的法律理论依据自己是什么？

　　（一）不可抗力

　　根据《民法通则》和《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。 笔者认为，“疫情”本身是一种典型的不可抗力，但在灵活适用的情况下，应根据影响大小、因果关系等因素加以考虑。 最高法院早在2003年期间就对“非典疫情”作出了明确的指导意见，在此不再重复。 因此，在一定条件下，承租人可以根据《合同法》第一百一十七条的规定请求减租或免租。

　　（二）公平发展原则或情势进行变更

　　疫情属于我们不可抗力并无疑问，但是否可以影响到企业租赁服务合同的实际履行却需要学生根据中国实际生活情况数据进行研究分析。如政府未强制关停，但是公司经营确受疫情严重影响，且继续生产经营过程中可能会造成不同人群聚集、疫情信息传播且明显对承租人不利的场所，如酒吧、舞厅、酒楼等，如此时承租人选择不继续学习使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。

　　三、在这场流行病中，所有的房租都能减少吗？

　　疫情这个过程中不可抗力是绝对的，但是要想在房屋租赁相关法律社会关系中援引不可抗力作为企业减免租金的法定事由，是相对的，是需要不断满足学生一定经济条件的。

　　（一）承租人继续使用租赁物业经营，但因疫情大幅度减少甚至丧失利润的，可以要求部分减租；

　　（二）承租人继续将租赁物用于经营目的，疫情未使其收入明显减少的，承租人不得申请减租或免租

　　（三）承租人在疫情期间使用出租物业居住的，不得申请减免租金；

　　（四）因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，可主张减免租金。

　　（五）对于租赁房屋的用途为用于进行生产管理经营，已有明确行政管控政策导致学生无法得到实现我们使用目的，则应当免除租金。

　　以上便是深圳房产合同律师讲解的相关内容，相信您已经对此有了一定的了解，如果您还有其它此方面的困惑，欢迎来咨询我们，我们有专业的律师为您提供优质的服务。