华侨城婚姻律师解析前妻名下五套房产该归谁

　　基本案情：甲女向一审法院提起诉讼:1。依法确认沈阳市皇姑区门市房屋是甲女与乙男夫妻关系存续期间取得的共同财产，乙男以乙女名义将上述财产备案无效；2.乙男。乙女支付折价约9.075、291.87元，并支付上述折价利息损失；3.乙男。乙女支付4.5门市房屋2年租金损失554元，759.94元；4.对方承担诉讼费。B.B男原夫妻关系，2012年6月19日协议离婚。离婚协议中，双方约定位于洪区。14.16处房产和黑色宝马车辽A×××××，均归B女所有。协议中，双方明确无债务，无争议。

　　2012年9月18日，a女与B男登记结婚。沈阳市皇姑区-8门网点房屋由中航公司开发建设。B男是沈阳顺天建设集团有限公司为中航公司开发建设的项目建设人。B男与B女离婚前向中航公司支付40万元，B女与B男离婚后未向中航公司支付购房款。2013年4月，外人徐以B男的名义向中航公司支付2016年524元。

　　2013年2月7日至2月8日，A女分三次向B男转账，共1300400元。2013年11月23日，外人辛某向B男发表声明。中航瑞赛房地产有限公司发表声明，内容为:辛某自愿将购买2-8家商业网点的收据中共有200万元的权益转让给B男，不再收据200万元的债务关系由自己和B男解决，与中航瑞赛房地产有限公司无关。

　　2014年1月28日至1月29日，昌星公司将150万元转入B男账户支付给辛。上述五套房屋的购房余额以中航欠B男的工程款抵消。2013年12月4日，中航公司按照B男的要求，将沈阳市皇姑区门5.6.7.8套房屋以B女的名义备案。

　　2014年9月1日，徐起诉一审法院，要求两人返还贷款201万元和利息，一审法院作出（2014）第1910号民事判决，只命令B男返还201万元和利息，B男拒绝接受沈阳中级人民法院上诉，沈阳中级人民法院（2015）第00536号民事判决，驳回B男上诉请求，维持原判决。由于B男未履行判决义务，徐申请执行，执行号为（2015）第2325号。在执行过程中，一审法院以B女性的名义查封了6.7.8栋房屋，B女性提起执行异议诉讼。

　　在执行异议诉讼案件的审判中，B女子陈述：2012年6月19日，B女子与B男子离婚，因为B男子需要贷款，B女子以离婚财产作为抵押品向银行提供担保贷款，贷款对价是无论第三方B男子是否能偿还贷款，B男子需要沈阳皇姑区门。5.6.7.8所房屋以B女子的名义备案。因此，2013年12月4日，B女子与中国航空公司签订了《商品房销售合同》，购买上述房屋，并以B女子的名义备案，B男子离婚前仅两次交付40万元，交付3.4门，B男子交付B女子偿还B女子给B男子贷款的补偿。该财产属于B女子的个人财产。离婚后，B女子在离婚后分配给B女子帮助B男子贷款，房子由B男子给B女子。

　　B男在本案庭审中陈述:本案查封的房产属于B女个人财产，属于B女为B男提供抵押担保的对价。如果财产执行，将导致B女向B男增加抵押担保的损失。辛是一个和B男合伙买房的人，于2013年左右退出。辛退出房子与B男赠与B女房产无关。

　　对于B女性提起的执行异议诉讼，徐在审判中陈述：B女性与B男性签署的抵押担保协议无效。这是不真实的。B女性不能通过无效协议获得所涉及财产的所有权。抵押担保协议没有相关的贷款协议。担保协议得到了证明，只有通过协议才能确定B男性在银行是否有贷款和金额和期限。B男性是否偿还了贷款。B女性是否代表B男性偿还了贷款。鉴于徐的辩护，B男和B女在本案中没有提供足够的证据反驳，也没有提供足够的证据证明其主张，因此一审法院作出（2016）辽0105民初3809民事判决，驳回了B女执行异议的诉讼请求。

　　此外，在徐某申请执行B男(2015)黄执字第2325号的案件中，A女向徐某支付了935、100元的执行款。后一审法院拍卖了6.7.8处被查封的房产，拍卖所得款除部分用于偿还申请人徐执行款外，其余拍卖款为3.475、291.87元。因此，B男于2018年6月22日向一审法院发布了内容:沈阳市皇姑区人民法院分别于2018年6月6日转给陈512、776.17元。

　　2019年6月13日，沈阳市皇姑区门-8栋房屋中的5.7.8栋以B女的名义登记，4栋已被B女转让给外人。在审判过程中，双方可4.5栋房屋的价值为280万元。2018年10月26日，B女和陈将位于沈阳市皇姑区-8栋房屋出租给外人。2019年6月3日，B男向A女出具承诺保证书，内容如下:由B男.A女共同购买。现在写在B女名下的门必须由B男.A女共同管理，B女无权处理店里的一切。
 

　　争议焦点：本案因财产损害赔偿纠纷。原告是现任妻子，被告是男人和前妻。本案涉及原告与男方夫妻关系存续期间取得的5套房产，但以前妻名义登记，涉及离婚前、结婚后、工程款抵顶等。，还涉及流质条款。法院认定，该男子事先不知道原告。事后未追认的，以前妻名义登记涉案财产的行为侵犯了原告的财产权益，赠与无效，原告有权追回。
 

　　一审判决：一审法院认为，本案的案由为财产损害赔偿纠纷。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。结合本案，

　　第一，本案涉及的5套房产系在甲女与乙男夫妻关系存续期间取得，虽然备案登记在乙女名下，但因乙男与乙女在离婚协议书中已经明确约定4套房产及车辆均归乙女所有，且在离婚协议书中明确无任何争议；

　　第二，在执行异议之诉中，乙女主张案涉房产备案于其名下系基于离婚后其用离婚分得的房产为乙男贷款提供担保，提供担保的对价就是无论乙男是否能够偿还贷款，乙男需要将案涉房产备案给乙女，此条款属于流质条款。如果乙男将房产登记在乙女名下的原因是因乙男的贷款需要，那么乙男完全可以将案涉房产登记在自己名下后，以该房产作为抵押办理贷款，因此乙男及乙女主张乙女基于流质条款及贷款担保补偿取得房产具有不合理性，被告约定的流质条款亦属无效。在执行异议之诉中，徐某对此也主张此流质条款无效，一审法院在该案中也否定了乙男、乙女主张的流质条款有效观点；

　　第三，在执行异议之诉案件的庭审中，乙男主张案涉房产是赠与给乙女的，乙女陈述案涉房产是乙男给乙女的，说明乙男、乙女对于案涉房产不是乙男与乙女的夫妻共同财产是没有争议的，否则乙男不能主张将案涉房产赠与给乙女，乙女也不能主张是乙男给其的案涉房产，乙女取得备案登记是基于乙男的赠与行为而取得，而非基于夫妻共同财产取得，故案涉房产是乙男与甲女结婚后取得的夫妻共同财产，而非乙男与乙女的夫妻共同财产，也不是乙女的个人财产；

　　第四，虽然案涉房产的购房款一半是用工程款抵顶，但根据乙女在执行异议之诉中陈述其在与乙男离婚前只交付了40万元，中航瑞赛置业有限公司与乙女签订《商品房买卖合同》的时间在乙男与甲女结婚后，涉案房产实际取得的时间是甲女与乙男结婚后，在乙女与徐某、乙男执行异议之诉中乙女多次陈述涉案房产是乙男给其的房屋，而非陈述为是乙女与乙男的夫妻共同财产。案涉房产的备案时间为2013年12月4日，执行异议之诉的庭审时间为2016年，执行异议庭审时乙女及乙男均明知案涉房产是用一部分工程款抵顶的房款，而在2016年庭审中乙女仍主张案涉房产是乙男给其的、是因为乙男要办理贷款、乙女为乙男办理所谓的贷款提供抵押作为对价补偿给乙女、无论乙男是否偿还贷款案涉房产均归乙女所有，足以说明乙女与乙男离婚时将工程款及购买案涉房产的权利均归乙男所有双方已经作出了明确约定，否则，乙女不能在2016年执行异议之诉中仍然坚持主张案涉房产是基于其为乙男提供抵押担保而从乙男处得到的补偿，只有房产归乙男所有，乙女对案涉房产无任何权利其才会陈述乙男向乙女支付贷款担保对价、案涉房产是乙男给乙女的，否则乙女可以直接陈述案涉房产是乙女与乙男的共有财产，故一审法院对乙女主张案涉房产属于其所有一审法院不予支持；

　　第五，乙男给甲女出具的承诺保证书中亦明确登记在乙女名下的案涉的5套门市房系乙男与甲女共同购买，必须由乙男与甲女共同管理所有款项，乙女无权处理案涉房产。亦说明了乙男是在其与乙女针对夫妻共同财产已经分割完毕的情况下与甲女作出书面财产约定，即明确了案涉房产归乙男与甲女共有。乙男在庭审中针对甲女提交的《承诺保证书》中其签名真实性提出异议，又未在一审法院指定的期限内申请鉴定，在其已经为甲女出具书面承诺的情况下又否定其真实性，说明乙男在本案中没有如实陈述案件事实，结合该《承诺保证书》内容能够说明案涉房屋虽登记在乙女名下，但乙男也同时主张该房屋仍属于其与甲女共有，也就是对乙男同意案涉房产登记在乙女名下，为乙女所有事实的否认；

　　第六，在徐某与乙男的执行案件中，甲女与乙男向徐某偿还了借款，辛某转让案涉房产的购买权利发生在甲女与乙男婚姻关系存续期间，且乙女在执行异议之诉案件庭审中既陈述只交了40万元房款，又主张在与乙男离婚前交了500多万元定金，乙女又未提供证据证明其在离婚前向中航瑞赛置业有限公司支付了500多万元定金，显然乙女的陈述自相矛盾，乙男曾向甲女承诺案涉5套房产属于乙男与甲女夫妻共同财产，故案涉的5套房产系甲女与乙男夫妻关系存续期间取得，应属于乙男与甲女的夫妻共同财产，而非乙男与乙女的夫妻共同财产，故乙男、乙女主张涉案房屋系其二人共有一审法院不予支持。

　　乙男在未经甲女同意的情况下将案涉5套房产即夫妻共同财产赠与给乙女属于无效行为。乙男对于法院强制执行中拍卖的案涉6-8门房产的剩余款3,475,291.87元向一审法院作出说明，即向一审法院明确将属于乙男与甲女的夫妻共同财产即剩余款3,475,291.87元支付给乙女，此赠与行为也未经甲女同意，亦属于无效赠与行为。乙男将与甲女夫妻共有的赠与给乙女，超出了日常生活需要的范围，侵犯了甲女的财产权利，故赠与行为全部无效。

　　关于案涉4、5门的房屋价值，双方当事人庭审中均认可4、5门价值均为280万元。关于案涉6、7、8门房屋的拍卖剩余款项，甲女认可该情况说明中的3,475,291.87元，故乙男赠与乙女的总款项应为9,075,291.87元。庭审中甲女对于6、7、8门房屋拍卖后的剩余款项只主张347万元，对于其余5，291.87元予以放弃。因甲女主张乙女给付房屋折价款，故乙女应向甲女返还907万元，此款属于甲女与乙男夫妻共同财产。

　　关于甲女主张乙女给付2013年12月4日起至实际给付之日止的利息，因案涉房屋于2018年10月26日开始出租，故乙女应从2018年10月26日起即实际出租时起开始给付利息至实际返还907万元为止，对于甲女主张自2013年12月4日起给付利息损失一审法院不予支持。

　　关于甲女与乙男尚处于婚姻关系存续期间，甲女是否有权单独主张上述财产损失问题。根据婚姻法的规定，在夫妻双方未选择约定财产制的情况下，应当适用法定夫妻财产制度，即夫妻共同财产制度。在夫妻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额的共同共有。《中华人民共和国婚姻法司法解释》(一)第十七条规定：《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均由权决定；(二)夫或妻非因日常生活需对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”据此，超出日常生活需要对夫妻共同财产进行处分，双方应当协商一致，一方将大额夫妻共同财产赠送他人，是一种无权处分行为。本案，乙男在甲女事先不知情、事后未追认的情形下，其将案涉房产登记在乙女名下的行为，侵犯甲女的财产权益，该赠与行为应属无效，甲女有权追回。

　　一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国婚姻法司法解释》(一)第十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、乙男赠与乙女沈阳市皇姑区门、5门、6门、7门、8门房屋的行为无效；二、乙女于判决生效后十日内返还甲女907万元；三、乙女向甲女给付利息损失。
 

　　上诉意见：乙女上诉主要事实和理由：案涉房屋有50%的购房款是以乙男承建的竣工时间为2012年5月28日的中航瑞赛项目工程款进行抵顶的，乙女与乙男离婚是2012年6月19日，上述工程款应为乙女与乙男婚内共同财产，其用于抵顶支付房屋对价而取得的房屋应属双方婚内共同财产。

　　华侨城婚姻律师另，第一笔转账时，甲女与乙男系夫妻关系，双方的经济往来与本案无任何关联；第二笔转账，昌星公司与乙男素有经济往来，双方的转账不能说明系用于支付辛某，两笔转账时间和乙男与辛某签订声明的时间2013年11月23日相差甚远。原审法院依据(2016)辽0105民初3809号案件庭审笔录认定案涉房产系乙男赠与乙女所有，与事实不符，该案乙女败诉的原因系案涉房屋当时仍在沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称“中航公司”）名下，案涉房产应属乙女与乙男离婚时未分割的财产。乙男于2011年12月29日与中航公司签订《房屋买卖承诺书》，乙男向案外人徐某借款用于支付首付款，2012年5月28日，案涉房屋所在工程竣工，2012年6月19日，乙男与乙女离婚。2015年，因乙男一直未交付全部购房款，经与中航公司协商，中航公司同意其以工程款进行抵顶，故上述房产应属乙女与乙男共同财产。也因上述原因，在乙男与案外人徐某借款纠纷中，上述房产中6、7、8号房产被依法拍卖后由乙女购回。

　　关于乙男的赠与行为，乙男购买房产及工程竣工时间均发生在其与甲女结婚前，上述房屋属乙男婚前财产，乙男的个人赠与行为应为有效赠与，一审法院认定乙男赠与行为无效系认定事实与适用法律错误。

　　甲女辩称，甲女与乙男系案涉房屋所有权人。乙男、辛某先是与中航公司达成购买案涉房屋的意向，并未签订商品房买卖合同。甲女与乙男于2012年9月18日结婚，徐某于2013年4月以乙男名义向中航公司支付购房款2,016,524元，甲女于2013年2月7日至8日向乙男转账1,300,400元。辛某于2013年11月23日向乙男、中航公司出具声明:“辛某自愿将购买上述2-8门商业网点收据中共计200万元权益转让给乙男不再拥有此房屋购买权”。中航公司据此声明、根据乙男的指示于2013年12月4日将上述3-8门房屋备案至乙女名下。后甲女父母经营的昌星公司向乙男账户转账150万元，用于支付给辛某转让款。上述房屋签订合同的时间以及支付购房款的时间均在甲女与乙男结婚后，应属于甲女与乙男的夫妻共同财产。

　　乙男在执行异议之诉中明确了案涉4-8门房屋系乙男作为乙女为其乙男的贷款抵押担保所付的对价，是乙男给乙女的。这说明案涉房屋不是乙女的财产。乙女在离婚时将所有净资产分走。向徐某的借贷发生在甲女与乙男婚后，该借款用于支付案涉房屋购房款，徐某就该借款起诉，甲女通过法院执行局向徐某支付935,100元，甲女为购买案涉房屋支付了房款，案涉房屋属于甲女与乙男的夫妻共同财产。乙女在离婚后未向中航公司支付任何购房款，也未向徐某履行还款义务，但却取得案涉6、7、8门房屋的剩余拍卖款3,475,291.87元，再次侵犯了甲女的合法权益。甲女转账1,300,400元、昌星公司转账150万元用于支付给辛某，乙男一审中对此未提出抗辩及相反证据，也未提起上诉，乙女也未提供反驳证据，说明乙男认可甲女的主张。乙男未提交答辩意见。
 

　　二审判决：二审法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产；离婚时，夫妻的共同财产可由双方协议处理。华侨城婚姻律师本案中，乙女与乙男离婚、甲女与乙男结婚，乙女与甲女先后与乙男存在合法的婚姻关系，均因受到平等的合法保护。

　　本案中，乙女二审中主张诉争案涉房屋属于乙女与乙男的婚内共同财产，同时，又主张案涉房产系乙男与甲女婚前属于乙男的个人财产，乙男将该房屋赠与乙女的行为有效。乙女主张的观点存在矛盾。本院对本案评判如下：

　　一、乙女、乙男就婚姻存续期间共同财产的离婚分割情况

　　乙女、乙男于2012年6月19日协议离婚；甲女与乙男于2012年9月18日登记结婚。乙男与乙女在离婚协议书中明确约定于洪区、14门、16门四处房产和黑色宝马车辽Ａ×××××一台归乙女所有，且在离婚协议书中明确双方无其他何争议。乙男与乙女在离婚协议书中约定的4套房产均非本案诉争的案涉房产。2019年6月3日，乙男出具的承诺保证书内容为：由乙男、甲女共同购买，现写在乙女名下的房屋，由乙男、甲女共同管理所有款项，乙女无权处理。乙女并未能提供证据对上述书证的内容予以反驳，由当事人陈述及书证内容可知，乙女与乙男就双方婚姻存续期间的财产进行分割时并未取得诉争案涉房产的分割权益及可期待利益。虽乙女主张案涉房产的部分房款存在以乙男承建的工程款抵顶房款的情况，工程竣工时间为2012年5月28日，在其离婚的2012年6月19日之前，工程款应为其与乙男婚内共同财产，依此款支付房款的房屋应为共同财产，但乙女主张的工程竣工时间并非系工程款的结算时间，乙女并未能提供证据证明工程款的取得时间在其与乙男婚姻关系存续期间，且依其主张其在与乙男离婚时即已存在案涉工程竣工的事实，但其在与乙男的离婚协议中并未取得该工程款的分割权益。

　　二、诉争案涉房屋的取得时间

　　在案涉房产的购买过程中，案外人辛某于2013年11月23日向乙男、中航公司出具声明：辛某自愿将购买2门-8门商业网点收据中共计200万元权益转让给乙男，不再拥有此房屋购买权。据此，案涉房屋乙男以乙女名义与中航公司于2013年12月4日签订《商品房买卖合同》，同日备案至乙女名下，即《商品房买卖合同》及备案均在乙男与乙女离婚之后及甲女与乙男结婚之后。

　　三、诉争案涉房屋的房款支付

　　对案涉房款的支付，乙女陈述：承诺书载明支付定金140万元，中航公司给辛某出具的收据显示：2011年12月30日支付40万元，中航公司给乙男出具的收据显示：2011年11月18日支付20万元、2013年3月27日支付118万元，2013年4月27日支付692391元，乙男向徐某借款2016524元，剩余款项以工程款抵顶。由此可知，2013年3月27日支付的118万元、2013年4月27日支付的692391元、乙男向徐某借款的2016524元及以工程款抵顶剩余房款均发生在乙男与甲女结婚之后。对于乙女与乙男离婚前支付的款项，双方离婚财产分割协议中已就其二人婚姻关系存续期间的财产作出分割，乙女并未提供证据证明其对该款项享有其他可期待利益。

　　关于案外人徐某于2013年4月以乙男的名义向中航公司支付的房款2,016,524元。2014年9月1日，徐某起诉乙男、乙女，请求返还借款201万元及利息，法院仅判决乙男偿还借款。徐某对该案向法院申请执行，执行中，一审法院查封了备案于乙女名下的本案诉争的案涉6门、7门、8门房屋，甲女在该案的执行中向徐某支付执行款935,100元，后一审法院对查封的房产进行拍卖，拍卖所得款扣除偿还徐某哦的执行款外，剩余拍卖款依据乙男于2018年6月22日向一审法院出具的说明：该款项全部归乙女所有。该房产拍卖剩余款300余万元均由乙女取得。即诉争的案涉房产的2,016,524元房款系在乙女与乙男离婚之后、甲女与乙男结婚之后以向案外人借款的方式支付，且该借款的偿还形式为诉讼后执行过程中甲女支付90余万元及以该房产的拍卖款偿还，但剩余拍卖款300余万元由乙女取得。

　　四、关于乙女二审提供的证据与当事人陈述

　　乙女二审中提供两张转账凭条，欲证明乙男于2012年4月19日向辛某汇款150万元，依据辛某的指示向案外人许某转款50万元，即主张在乙女离婚前向辛某支付200万元。案外人辛某于2013年11月23日出具声明的内容为：“辛某自愿将购买2门-8门商业网点收据中共计200万元权益转让给乙男，不再拥有此房屋购买权，关于收据200万元的债务关系，由其本人和乙男自行解决，与中航瑞赛置业有限公司无关”。该声明出具于2013年11月23日，依该声明内容的通常一般理解：辛某与乙男就其二人之间的200万元债权债务关系在声明出具之时即2013年11月23日仍未解决，该未决事宜与中航公司无关，由辛某与乙男自行解决。且即使在出具该声明之前已就该200万元债权债务解决完毕，如前述同理，乙女与乙男离婚财产分割协议中已就其二人婚姻关系存续期间的财产作出分割，乙女并未提供证据证明其对该款项享有其他可期待利益。

　　乙女与乙男在案涉执行异议之诉案件中陈述，诉争案涉房屋为乙男作为乙女为乙男提供贷款担保的对价而赠与给乙女。该二人的陈述亦说明诉争案涉房屋在备案至乙女名下之前，乙女对诉争案涉房屋并未享有权利。根据禁反言原则，一审法院结合其二人在另案中的陈述，对乙女的主张未予支持亦符合本案的综合案情。

　　华侨城婚姻律师综上所述，诉争的案涉房屋的《商品房买卖合同》签订及备案登记均在甲女与乙男结婚后，诉争案涉房屋的取得在甲女与乙男婚姻关系存续期间，房屋价款的绝大部分在甲女与乙男婚姻关系存续期间支付，甲女亦对案涉房屋的房款进行了支付与偿还；乙女与乙男离婚前支付的房款占较小比例，且在乙女与乙男离婚时已对其双方婚姻存续期间的财产分割作出约定，乙女并未提供证据证明其对该部分已支出款项具有可期待利益，结合乙女与乙男在另案中的陈述，一审法院认定诉争的案涉房屋系甲女与乙男夫妻关系存续期间取得，应属于乙男与甲女的夫妻共同财产，并无不当。诉争的案涉房屋为乙男与甲女的夫妻共同财产，故乙女同时提出的案涉房屋为乙男个人财产，对乙女的赠与行为有效的主张亦不成立。一审判决认定事实清楚，论理充分，依据现有证据本院对乙女的主张亦无法支持。乙女与乙男之间的财产分割，若乙女有新证据时可另行主张权利。上诉人提出的其他主张无事实及法律依据，不予支持。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,故对当事人没有提出请求的部分，不再审理。

　　综上所述，上诉人的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。